开云电子【以案说法】开发商“偷面积”的宣传行为应该如何认定？近年来，国内众多开发商在各类宣传中频繁采用“购买两房可得三房”“购买三房可变五房”等宣传手段，这种“偷面积”的做法表面上看似最大化利用空间，为购房者提供额外的居住面积开云电子。然而，这一策略背后潜藏诸多法律风险，值得我们深入剖析。

　　浙江某置业公司向市规划局某区分局提交了A房产项目规划设计方案并备案。备案图纸中标注了包括甲户型“两房两厅两卫”和乙户型“三房两厅两卫”等七种标准户型的房屋装修示意图。随后，置业公司却通过宣传册和网站等渠道将已报批的甲户型宣传为“三房两厅两卫”，将乙型户型宣传为“四房两厅两卫”。两年后，公司将毛坯商品房交付给消费者。不久后，该区市监局接到举报，反映置业公司在A房产项目过程中涉嫌虚假宣传行为。该区市监局进行立案调查并作出《行政处罚决定书》，认定置业公司的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二项的规定，属于虚假宣传误导消费者的行为，依据该法责令置业公司限期改正，并罚款50万元。

　　置业公司对处罚结果表示异议，遂提出行政复议，复议结果维持了原处罚决定开云电子。随后，该公司以宣传册中使用醒目的红、蓝线框标注，并明确指出需要消费者自行后期改造，且在实际样板房中亦有相应提示为由，向法院提起诉讼，主张其行为并未构成虚假宣传。然而，一审法院裁定，该公司的宣传内容与实际情况存在明显差异，足以对消费者的购房决策产生实质性影响；并且公司在广告中将阳台、设备平台等改造为卧室进行展示，误导消费者认为此类改造是合法的。因此，法院认定公司行为构成发布虚假广告的违法行为，驳回了置业公司的诉讼请求。二审法院亦支持了一审法院的判决。

　　在本案件中，所指的“偷面积”主要是指开发商或其授权的第三方在房屋交付后，通过与购房者签订改造协议，对与室内空间不相通的设备平台进行改造，使之成为房屋的专用面积。然而，此行为是否合法？

　　根据浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》规定，室外设备平台指“房屋主体结构外开云电子，供空调外机、热水器组等设备搁置检修空间。”建筑面积计算应符合下列规定：“……房屋主体结构内的建筑空间……”因此，设备平台不应当计入建筑面积。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请……第六十四条，如未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，可以改正的，限期改正，无法改正的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。因此，通过签订改造协议将设备平台改造为业主专有部分的行为，会使购房者承担违法后果。

　　依据《中华人民共和国广告法》第二十八条规定，虚假广告表现主要有两种：一是虚假宣传，即宣传内容与实际情况不相符；二是可能引起误解的宣传，即宣传内容无误，却可能导致消费者对商品或服务的真实情况产生错误理解。

　　在本案中，宣传资料与实际状况不符是无异议的。然而，存在争议的是，尽管置业公司在广告宣传中提示阳台、设备平台等区域的改造需由购房者自行完成。但此类宣传仍可能误导消费者，使他们错误地认为在房屋交付后可以合法地对上述区域进行改造。因此，置业公司利用违法利益作为诱饵，诱导消费者购买房屋，此行为已构成虚假广告，应根据《中华人民共和国广告法》及《中华人民共和国行政处罚法》等相关法律法规予以处罚。